CREDITOS HIPOTECARIOS: LO QUE HAY QUE SABER ANTES DE ELEGIR UNA PROPIEDAD

Ya tomaste la decisión de mudarte.
Atrás quedarán el alquiler o la propiedad que vivís actualmente y empezaras a transitar un camino hacia el sueño del techo propio o de esos metros más que tanto estas necesitando para seguir creciendo.
Lo primero, tras la decisión de mudarte es saber con qué recursos contas para acercarte al banco y obtener una buena calificación crediticia y llegar al ansiado crédito pre-otorgado.
Con el crédito asignado tenés un plazo que varía de acuerdo a los bancos pero por lo general te diría que tenés entre 90 y 120 días para encontrar una propiedad y presentarla al banco para que vaya el tasador y la apruebe o rechace.
Y a este punto quiero llegar.
Porque es importante saber que no todas las propiedades califican para los bancos y es más, hay grandes diferencias entre los bancos respecto a los requisitos que debe tener la vivienda.
Los bancos estatales, si o si te van a pedir escritura, reglamento de copropiedad (en caso de ser edificio o PH) y planos.
Pero atención con esto, los planos deben reflejar exactamente la realidad, o sea si te gustó un PH que tiene habitaciones que fueron agregadas posteriormente y los planos no la reflejan con su respectiva aprobación municipal va a ser rechazado al momento de ir el tasador del banco, y todo el tiempo que invertiste vos y tu comprador lo pierden con las consecuencias que trae aparejado.
Los bancos privados por lo general, y en su mayoría solo piden una copia de la escritura, luego va el tasador y verifica la propiedad con el concepto de encontrar una vivienda que tenga el valor económico suficiente para garantizar el pago si fuera necesario, más allá si tiene alguna modificación o no.
Yo recuerdo que hace mas de 10 años compré un PH en Villa Santa Rita, con un crédito hipotecario de un banco privado, y al propietario anterior se le habían extraviado los planos, además como si fuera poco, lo había reciclado totalmente y sin embargo, ni el banco ni el tasador me pidió jamás un plano y el crédito salió normalmente.
Esto en los bancos estatales se aborta en el inicio dado que empieza el trámite con la presentación de escritura, reglamento de copropiedad si correspondiese y plano.
Por eso es importante asesorarse con su inmobiliaria de confianza, tanto para vender como para comprar, conocer los requisitos de las propiedades para un banco es importante desde la redacción del aviso, y calificar como apta crédito una propiedad que no lo es implica no solo una pérdida de tiempo y dinero sino también jugar con los sueños de quien se acerca a nosotros ilusionado con un nuevo lugar para vivir.
Les dejo un breve resumen con los link de los principales bancos que otorgan créditos hipotecarios para que vayan ganando tiempo en la elección del mismo, recórranlo por la web, varios tienen simuladores de cuotas y mucha información que seguramente les resultará útil.
Y por supuesto, cuente con nosotros, llámenos, pregunte, queremos ayudarlo en este camino a su nueva vivienda.
http://www.cichello.com.ar
Atención Profesional y Personal

RESUMEN CREDITOS HIPOTECARIOS
BANCOS ESTATALES
BANCO NACION
https://www.bna.com.ar/Personas/NacionTuCasa
BANCO CIUDAD
https://bancociudad.com.ar/institucional/menu/PERSONAS/Prestamos%20Hipotecarios/Hipotecario%20UVA
BANCO PROVINCIA DE BUENOS AIRES
https://www.bancoprovincia.com.ar/tuvivienda/index360.html#/requisitos
BANCO HIPOTECARIO
http://www.hipotecario.com.ar/media/pdf/Folleto-NUEVA-LINEA-DECR%C3%89DITO-Ene2017.pdf

BANCOS PRIVADOS
BANCO SANTANDER RIO
https://www.santanderrio.com.ar/banco/online/personas/creditos/super-prestamo-hipotecario-uvas/caracteristicas-y-condiciones
BANCO BBVA FRANCES
https://www.bbvafrances.com.ar/personas/prestamos/prestamos-hipotecarios/uvas/
BANCO GALICIA
http://www.bancogalicia.com/banca/online/web/Personas/ProductosyServicios/prestamos-hipotecarios-uva/
BANCO ITAU
http://www.itau.com.ar/prestamos/Paginas/prestamos-hipotecarios-uvi.aspx
BANCO SUPERVIELLE
http://www.supervielle.com.ar/?gclid=CJLq5eHNs9MCFYQGkQodDaYOWA

CREDITOS HIPOTECARIOS PROCREAR
(14 BANCOS PARTICIPANTES)
https://www.argentina.gob.ar/procrear/solucioncasapropia/compra/preguntasfrecuentes

La atención al cliente : ¿ Sastrería o Shopping ?

Como el noble sastre que se esmera por hacer un traje o vestido a medida , en Cichello Negocios Inmobiliarios queremos cultivar esa buena práctica profesional.
No somos un Supermercado de propiedades, cada cliente es un mundo de sueños, necesidades y deseos a satisfacer distinto de todos los demas clientes.
Cada propiedad es diferente al resto.
Vendemos un servicio a medida de su necesidad y nos ocupamos personalmente de dar un asesoramiento absolutamente a su medida.
Me gusta la comparación con el sastre, nos inspira y moviliza a dar cada vez mas y mejores servicios personalizados.

Llamenos y sienta la diferencia entre ser uno mas entre muchos y ser nuestro cliente.
Permitanos brindarle un servicio a la medida de sus necesidades.
El servicio que Usted se merece.

Cichello Negocios Inmobiliarios
Atención Profesional y Personal
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INFORMACIÓN ÚTIL PARA COMPRADORES Y VENDEDORES DE INMUEBLES

1. ¿ Qué es el I.T.I ?
El Impuesto a la Transferencia de los Bienes Inmuebles denominado ITI.
Lo paga el vendedor.
La excepción es la venta de su vivienda para reemplazarla por otra de carácter familiar y permanente .Como este impuesto es nacional pues lo recauda la AFIP, el reemplazo de vivienda puede ser en cualquier latitud del territorio argentino.
Para reemplazar la vivienda debe hacerlo dentro del año calendario
.
El trámite de excepción en caso de corresponder lo debe hacer el VENDEDOR ante la AFIP quien le otorga un “Certificado de No Retención” que luego se entregará al escribano interviniente para que no retenga dicho impuesto.

Si en cambio vende y no reemplaza vivienda procede la retención de dicho impuesto que es del 1,50 % sobre el monto escriturado.

En caso que la propiedad pertenezca a ambos cónyuges el trámite lo puede hacer cualquiera de los dos como “sociedad conyugal” (no como individuo) , caso contrario cada cual deberá tramitar su certificado de no retención en forma individual por el porcentaje que tenga cada cónyuge.

A tener en cuenta: El Certificado de No Retención que se inicia desde la web de la AFIP con la clave fiscal pero continúa el trámite en forma personal en la dependencia que corresponda a su domicilio, no necesita gestores, lo puede hacer personalmente y su trámite demora al menos 10 días si no salen observaciones que requiera que presente mas documentación, con lo cual es más que recomendable que inicie el trámite con la debida anticipación para poder escriturar sin que el escribano se vea obligado a retener el Impuesto.

¿Qué documentación debo tener para pedir el Certificado de No retención del ITI ?
Deberá llevar a la AFIP la escritura original del inmueble a vender para exhibirla junto a una fotocopia que deberá presentar, por lo cual este trámite lo tiene que hacer ANTES de dejarle al escribano dicho original, sino no podrá iniciar el mismo.
Así mismo ya debe estar designado el Escribano por cuanto se le requerirá el N° de CUIT de dicho profesional.

Soluciones de Emergencia: No obstante lo dicho y que el trámite se puede hacer en forma gratuita y personal , hemos visto en la web que hay gestores que ofrecen su servicio y tramitan en 24 hs el Certificado de no retención, pero repetimos el trámite lo puede hacer Ud. mismo en forma gratuita, llegado el caso que no lo haga consulte con su Contador quien seguramente lo asesorará sobre el particular.

2. Impuesto de Sellos en la Ciudad de Buenos Aires
Este impuesto es del 3.6% en la Compra Venta y del 0,5 % en los alquileres.
Según el Código Fiscal son las partes quienes deben abonar este tributo y es el Escribano Interviniente el encargado de retener dichas sumas.
Pero los usos y costumbres determinan que pagan mitad cada uno.
Luego nada obsta a que se pongan de acuerdo para que solamente una de las partes se haga cargo.
En el caso de los inmuebles también existe la eximición del pago.
Si quien adquiere su único inmueble en la Capital Federal queda exceptuado del pago siempre y cuando la propiedad alcance un valor máximo de $975.000 (a marzo de 2016) . Esta dispensa beneficia también a la parte vendedora. Todo lo que exceda ese máximo deberá pagarse en partes iguales.
La excepción debe tramitarse en RENTAS (AGIP) en cualquier CGP de la Ciudad de Bs As.

3.¿ Qué es el VIR ?

El “Valor Inmobiliario de Referencia” (VIR) ha sido establecido para los inmuebles cuyo valor económico por metro cuadrado se adecue a los valores estimados en el mercado comercial de la especie.
Se procura así evitar que en aquellas operaciones alcanzadas por el Impuesto de Sellos se declare un valor inferior al valor efectivo de la compraventa a fin de evitar o disminuir dicho Impuesto de Sellos.
No es un Impuesto.
Cómo se obtiene el VIR?
A través del número de partida y su dígito correspondiente que aparecen en el ángulo superior derecho de cada boleta de ABL.
Se ingresa por Internet a la página del Gobierno de la Ciudad e inmediatamente la AGIP emite la información del valor otorgado al inmueble consultado.
Esta Resolución es obligatoria. Sin ella no se puede escriturar.

4. ¿ Qué es el COTI ?
El Código Oferta de Transferencias de Inmuebles ya se encuentra instalado en el dominio de todos.

No es un impuesto.

Si es el deber de informar a la AFIP en relación a las operaciones de transferencias de bienes inmuebles el monto de la operación, o sea el monto que hayan pactado comprador y vendedor y que se reflejará en la escritura, único instrumento válido que servirá avalar el monto informado.
El monto de las transacciones es de $600.000 en adelante, significa que toda operación ascienda a ese importe debe cumplir con el COTI.

¿Quiénes deben gestionar el COTI?

A) Los titulares de los inmuebles que se van a ofrecer.
Cuando el inmueble tenga más de un propietario cualquiera de ellos podrá gestionarlo por primera vez, luego este será el único que deberá suministrar las informaciones posteriores.

B) En reemplazo del o los propietarios podrán gestionarlo las inmobiliarias designadas, para ello deben tener una autorización por escrito del o de los propietarios

PROCEDIMIENTO PARA GESTIONAR EL COTI POR EL PROPIETARIO.

Gestionado por el Propietario
A través de “Internet”, ingresando con su Clave Fiscal al sitio web de la AFIP (http://www.afip.gov.ar), en el servicio “Transferencia de inmuebles” y luego en la opción “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI)”
Sólo por excepción Por teléfono, al 0800-999-2347.
En todos los casos, de no detectarse inconsistencias en los datos suministrados, luego podrá imprimir el COTI ingresando con su Clave Fiscal al sitio web.

El incumplimiento de dicha Resolución implicará multas y la imposibilidad de escriturar si no se halla acompañada la constancia que viene por Internet del trámite cumplimentado.
Tendrá una vigencia de Veinticuatro (24) meses contados a partir de la fecha de otorgamiento. Transcurrido dicho plazo, el sistema dará de baja automáticamente el referido código impidiendo su utilización.

5 ¿ Cómo se si mi inmueble es “Apto Crédito” ?
Son muy usuales los avisos que publicamos los corredores inmobiliarios usando la terminología “apto crédito”, pero que requisitos debe tener un inmueble para ser apto crédito?
En primer lugar tenemos que decir que los requisitos en lo referente al inmueble es diferente de un banco al otro, pero por lo general podemos decir que para asociar el crédito otorgado en el Banco de la Nación Argentina debemos tener si o si, no solo la Escritura del inmueble sino el Reglamento de Copropiedad si se trata de un departamento o PH y los Planos.
Además el valor del inmueble independientemente del préstamo no puede ser mayor en la actualidad que 2.868.000 $ (aprox. 185.000 U$S).
Los bancos privados superan largamente el importe mencionado, y los requisitos del inmueble son menores por ejemplo el plano no es requerido, y eso es importante en los PH que han tenido modificaciones en la construcción original y que muchas veces no cuentan con los mismos.

6 ¿ Donde firmamos el boleto y la escritura?
No hay ninguna disposición que regule el lugar de firma de ambos instrumentos por lo cual, comprador y vendedor muchas veces con la ayuda de la inmobiliaria consensúan el lugar de la firma.
Tengamos en cuenta que si alguien decide hacerlo en el banco donde tenga los fondos o en el cual los depositará o guardará en caja de seguridad, tiene que previamente averiguar en dicha sucursal bancaria si el banco dispone de sala y en ese caso proceder a alquilar una con la debida anticipación.

7 ¿ Quien elije al escribano?
Es de práctica habitual que el comprador del inmueble es el que elije al Escribano de su confianza, si bien hay excepciones, como por ejemplo cuando es primera escritura de un edificio el Escribano lo elije la empresa Constructora o el Fiduciario si es un Fideicomiso, y cuando la compra es con crédito hipotecario el escribano lo elije la entidad bancaria.

TRABAJAR CON UNA O VARIAS INMOBILIARIAS: CUANDO LA SUMA TERMINA RESTANDO

Otro de los falsos paradigmas que encontramos en el mercado inmobiliario es la creencia en no pocos propietarios que poniendo a la venta su inmueble con varias inmobiliarias al mismo tiempo obtendrán mejores resultados: nada más alejado de la realidad.

Y acá quisiera citar a uno de los referentes más importantes del Real Estate argentino, el Lic. Mario Gómez que en su libro “Manual del Corredor Inmobiliario Profesional” (Bienes Raíces Ediciones 2016)  ejemplifica ante la objeción de trabajar con varias inmobiliarias:

 “Cuando necesita un tratamiento de conducto ¿lo hace con cinco odontólogos a la vez? .  No obstante, si su duda es si compartimos le aclaro que trabajamos en red los matriculados. Firme conmigo y si otro colega tiene un comprador, podemos conseguir una rápida venta. Si no me tendrá con Ud. buscando al comprador”

Impecable, la metáfora de ver cinco odontólogos atendiendo  simultáneamente al mismo paciente ejemplifica claramente los efectos de publicar un mismo inmueble con cinco inmobiliarias al mismo tiempo,  distintos criterios para trabajar su vivienda, falta de sincronización con el precio de venta ofrecido lo cual trae confusiones y desconfianza al comprador.

Ni hablar de los posibles compradores contactándose con dos o más vendedores al mismo tiempo y ofertando distintos montos.

Y acá la clave creo que está en el trabajo en Red, los matriculados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tenemos un muy buen instrumento a través de la Red del Colegio Profesional Inmobiliario (http://redcpi.com.ar/) con más de 28.000 propiedades cargadas y un universo de matriculados que pueden ver y compartir sus propiedades y honorarios.

Por eso señor propietario,  lo invito a la reflexión antes de convocar a varios profesionales inmobiliarios a trabajar conjuntamente su inmueble.

Consulte con varios colegas, pero cuando decida poner a la venta su inmueble elija un solo profesional como cuando va a su odontólogo,  a su abogado o a su psicólogo, no solemos salir de la visita de nuestro profesional de confianza para que otro profesional haga el mismo trabajo, esa suma termina restando, le diría que la suma de inmobiliarias le resta posibilidades de vender en el precio y plazo más conveniente su inmueble.

Por eso en Cichello Negocios Inmobiliarios tenemos el compromiso de poner a su propiedad  además de los principales buscadores del mercado, también en la Red del Colegio Profesional Inmobiliario, lo que equivale decir que los 3.500 matriculados de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tendrán acceso a ofrecerlo a sus clientes en búsquedas concretas y nosotros compartiremos nuestros honorarios de compra con ellos en beneficio de todos, pero principalmente en beneficio suyo que podrá vender su propiedad más rápidamente.

LA COMPRA-VENTA DE NUESTRA PROPIEDAD : ¿Inmobiliaria o Dueño Directo ?

Comprar o Vender una propiedad, especialmente cuando es el hogar donde vivimos, siempre moviliza muchos sentimientos, algunas veces hasta encontrados.

Nos planteamos cuánto vale realmente nuestra inmueble, cuánto valen aquellas otros a las que podemos acceder para mudarnos, el efecto impositivo que tendrá la compra-venta , cuántos son los impuestos y costos a pagar, la elección de un escribano de confianza, el lugar donde se realizará la escritura, la mudanza , etc, etc

Pero lo primero que nos planteamos es si pondremos a la venta nuestra propiedad con una inmobiliaria, o si lo haremos en forma directa buscando un comprador sin pasar por inmobiliaria.

Y aquí quisiera hacer una primera reflexión, evidentemente todos somos libres de vender o comprar como nos plazca, pero sería interesante plantearnos el costo implícito que tiene vender una propiedad por cuenta propia, que honestamente es mucho mayor que contratando una inmobiliaria seria que se ocupe profesionalmente de la venta.

En general la gente busca un abogado cuando tiene problemas legales, un contador para asesorarse de los temas impositivos, un médico por alguna dolencia pero por esos falsos paradigmas de que la venta de un inmueble no requiere formación alguna, hay personas que prefieren pagar un costo implícito mayor que un honorario profesional razonable  para comercializar su inmueble.

¿Cuales son esos costos implícitos?

  • Precio de Venta distorsionado: Muchos propietarios publican la propiedad por lo que necesitan obtener en lugar de requerir una tasación profesional.       Una tasación profesional que no es simplemente comparar superficies aisladamente ni poner un valor de venta por los sentimientos del propietario hacia su hogar ni por el precio de lo que queremos comprar, los profesionales inmobiliarios analizamos varios factores además de la superficie, la ubicación, el mercado y buscamos homogeneizar distintos comparables para obtener una tasación correcta.  La tasación correcta es como la dirección que ponemos al GPS cuando subimos al auto, si equivocamos la dirección nos llevará a cualquier lugar menos a donde deseamos ir. Si ponemos un precio de venta distorsionado el resultado será que vendimos a menos dinero que el que realmente valía el inmueble o que pasarán meses y meses sin siquiera recibir un llamado por estar demasiado alto.   En ambos casos, cargamos mal la dirección del GPS…

Mala presentación del inmueble en los medios: En general encontramos fotografías de mala calidad, de habitaciones sin la preparación adecuada para una sesión de fotos.  Contra un trabajo profesional de la presentación del producto, con fotografías de calidad, videos 360°, planos, una redacción del aviso acorde al público que apuntamos y un vendedor asignado a la propiedad que podrá resaltar las virtudes y explicar las objeciones que vayan surgiendo.

Portales de baja visualización: No todos los portales son iguales ni tienen los mismos costos la ubicación del aviso, una publicación que prácticamente sea invisible para el público interesado en la compra reduce notablemente la cantidad de visitas obtenidas y las posibilidades de venta.

Posibilidad de fraudes y estafas: la venta de un inmueble requiere de un procedimiento adecuado, de tomar las medidas de seguridad mínimas e indispensables por cuanto podemos encontrarnos con vendedores inhibidos, propiedades con gravámenes, en sucesión, con titulares que requieran la firma de un ex cónyuge con derecho a acreencia, en fin.   La seguridad de trabajar con corredores inmobiliarios matriculados, evita toda posibilidad de caer en este tipo de ilícitos que tienen un costo enorme.

En síntesis, una mala tasación, una mala “presentación en sociedad”, una “visualización invisible” tienen un costo, un costo que se paga en un valor de venta menor, un costo que se paga en meses de pagar publicaciones de baja calidad, un costo que se paga en el tiempo de venta de un inmueble, que retrasa su decisión de venta y de compra , que tiene un costo financiero enorme en épocas de alta inflación como la actual, y ni hablar del costo de caer en manos de gente inescrupulosa que puede hacernos perder los ahorros de toda una vida.

Por eso comprar o vender una propiedad es algo serio, mi reflexión sería simplemente una pregunta que dejo al lector:

¿Por qué deberíamos  improvisar con la compra-venta de un inmueble si justamente es el bien más valioso que tenemos?